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Vacanze in affitto, tutte le regole per evitare guai:
dai “contratti week-end” alle spese forfettarie

Vacanze in affitto? L’unica regola è “patti chiari amicizia lunga”. A tutto vantaggio sia dei proprietari che degli inquilini. Ma per evitare discussioni, prevenire contestazioni e scongiurare possibili controversie legali che trasformerebbero la vacanza in un incubo, l’intesa verbale non basta: l’unica soluzione è stipulare un accordo scritto. E, visto che negli ultimi anni è mutato radicalmente il modo di organizzare le vacanze (il trend, ormai, è quello di frazionarle in periodi più brevi e distribuiti nell’arco dell’anno), anche il “contratto tipo” si è rinnovato: anzi, “si è fatto in tre”, per rispondere al meglio alle diverse esigenze dei turisti. La Confedilizia (la Confederazione italiana della proprietà edilizia) ha redatto tre diversi modelli contrattuali, studiati appositamente in base alla durata del soggiorno: c’è la formula week-end (per un fine settimana o pochissimi giorni), quella per vacanze brevi (per periodi che vanno dai 10-15 giorni a un mese) e quella per la tradizionale villeggiatura (per locazioni che durano oltre un mese). A distinguere i tre contratti, è la diversa durata del soggiorno: nodo centrale del rapporto tra ospiti e proprietari, visto che a fronte di permanenze diverse, si modificano gli impegni a carico delle parti. «Per periodi molto brevi come un fine settimana – dice l’avvocato Giorgio Spaziani Testa, segretario generale di Confedilizia – stendere un contratto scritto può sembrare superfluo. L’esperienza quotidiana, invece, dimostrato che, anche se si tratta di pochi giorni, mettere nero su bianco dall’inizio le regole relative alla permanenza dell’inquilino-turista, evita controversie future. La seconda esigenza è legata alla normativa: alcune indicazioni inserite nei nostri contratti consentono di evitare equivoci per chi potrebbe confondere queste soluzioni con altre formule turistiche, come l’attività di affittacamere o quella del Bed & breakfast». I tre modelli contrattuali possono essere richiesti alle oltre 200 sedi territoriali della Confedilizia, dislocate in tutti i capoluoghi di provincia e nei centri maggiori. Oltre ai moduli contrattuali, la Confedilizia ha preparato anche altri strumenti utili, come il decalogo per una villeggiatura senza liti, il libretto d’uso della casa di villeggiatura e altre informazioni: il tutto è reperibile sul sito della Confederazione, sotto la voce “varie”. Il contratto week-end è stato ideato per il più breve periodo di locazione che si possa considerare ed è idoneo per un fine settimana o comunque per pochissimi giorni. A fronte di così pochi giorni si potrebbe pensare di evitare un accordo scritto, invece, anche se la durata è molto ridotta, mentre in qualunque momento e per qualsiasi motivo possono scatenarsi discussioni. In questa formula contrattuale, il canone è comprensivo di qualunque onere accessorio e delle utenze (luce, acqua, gas). Per non confondere questa formula turistica con altre (come l’attività di affittacamere o il Bed & breakfast, regolamentate da normative regionali), è importante inserire nel contratto alcune precise indicazioni: ovvero che l’appartamento è sprovvisto di biancheria da bagno e da letto e che l’ospite deve provvedere al riassetto quotidiano dell’appartamento. E’ esclusa, inoltre, la fornitura di pasti e bevande da parte del padrone di casa, nonché la sorveglianza e custodia dell’alloggio. Il contratto per brevi vacanze è concepito per un periodo di media durata, cioè per soggiorni dai 10-15 giorni a un mese. Nel contratto sono presenti, tra l’altro, clausole specifiche relative alla disdetta del contratto, all’entità delle spese accessorie e all’utilizzo, se esistenti, di spazi accessori, come cantina, autorimessa, o posto macchina. Il canone viene versato direttamente al momento della sottoscrizione del contratto. A carico del turista, inoltre, ci sono le spese relative al servizio di pulizia e le utenze (energia elettrica, acqua, gas, telefono), che variano a seconda della stagione, e per le quali si sceglie, in genere, un conteggio a forfait che evita macchinosi calcoli. Tuttavia, quando queste voci non sono comprese nel contratto, è meglio, per entrambe le parti, provvedere alla lettura dei contatori: a fine locazione, ad esempio per l’elettricità, si potrà effettuare un pagamento a chilowattora. Il contratto villeggiatura è idoneo per chi prende in affitto un alloggio per periodi superiori al mese. E’ un contratto per dimora temporanea, strutturato più o meno come un contratto di locazione normale. Va precisato, quindi, con chiarezza, che non si tratta di uso abitativo (previsto nei contratti regolamentati dalla legge 431/98), ma di locazione con finalità turistica, regolata dal Codice civile. Nel contratto sono presenti, inoltre, clausole dettagliate sulle modalità di pagamento del canone, sulla sua rivalutazione in corso di contratto e sul deposito cauzionale. Il canone può essere pagato a rate mensili, ma se non si superano i 2-3 mesi, è meglio prevedere il pagamento in un’unica soluzione, alla firma del contratto. Interamente a carico dell’inquilino sono inoltre le spese relative al servizio di pulizia e le utenze domestiche. Per i vincoli burocratici legati ai vari tipi di contratto, è bene consultare gli approfondimenti in alto.